Loading Theme Customizer. Please wait...

+7 916 555 04 61, vv.lscenter@gmail.com 

Виктор Анатольевич

+7 926 533 12 61, sk.lscenter@gmail.com 

Сергей Владимирович

г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 90

Центр правовой поддержки

юридическая помощь

 

Государство регулярно производит переоценку кадастровой стоимости зданий и земельных участков — не реже, чем раз в 5 лет и не чаще, чем раз в 2 года. С 2014 года изменился порядок налогообложения ряда объектов недвижимого имущества: офисно-деловых и торговых центров. Теперь владельцы этих категорий зданий уплачивают налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов, которая определяется субъектом федерации.Из кадастровой стоимости исчисляется также и земельный налог. Первыми с завышением кадастровой стоимости столкнулись девелоперы при строительстве коттеджных посёлков и арендаторы земельных участков у муниципалитетов (у которых арендная плата рассчитывалась по формуле с зависимостью от кадастровой стоимости). К примеру, в начале этого десятилетия стоимость по некоторым участкам «скакнула» в 1000 раз. 

 

Все мы понимаем, что платить налоги нужно, но они должны быть справедливыми. Для установления справедливости в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости (ст. 24.18). Экономический эффект рассчитывается в каждом случае отдельно, иногда кадастровая стоимость почти равна рыночной, но гораздо чаще встречается обратная ситуация. К примеру, в Воскресенском районе Московской области удельный показатель кадастровой стоимости по некоторым участкам составял 2402,59 руб/м2, в результате проведенной процедуры снижения кадастровой стоимости установлена стоимость участков по 250 руб/м2. Все это в совокупности позволило снизить земельный налог на 5,3 млн в год (по участку пл 177 тыс. кв.м.) Земельный участок 20,1 тыс. кв.м. на Кронштадтском бульваре в Москве «подешевел» с 309 до 203 млн. руб., эффект около 1,5 млн руб. в год экономии на земельном налоге.

План действий по изменению кадастровой стоимости земельных участков.

1. Проведение оценки рыночной стоимости участков.

Стоимость оценки одного участка примерно 30-40 тысяч рублей, срок составления отчета об оценке - ориентировочно 2-3 недели с учетом времени на проверку отчета Заказчиком. Также каждый отчет об оценке может направляется на экспертизу в СРО оценщиков, в случае если отклонение рыночной стоимости от кадастровой превысит 30% (примерно 30 т.р. за одну экспертизу одного отчета, срок -одна-две недели). Таким образом, общий срок на проведение оценки участка примерно 1,5 месяца. По готовности отчетов, прошедших экспертизу, для титульного владельца — юридического лица обязательно обращение в комиссию по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости (для физических лиц — необязательно, можно сразу обращаться в суд).

2. Суд назначает судебную экспертизу по определению кадастровой стоимости участков. Экспертиза поручается конкретному эксперту. Срок проведения экспертизы - пол года (для Московской области).

3.  Судебное разбирательство. После получения отчета об оценке потребуется около 10 дней на составление заявлений и подачу их в суд. Заинтересованными лицами будут: 

  • ФКП Росреестра по субъекту федерации; Управление Росреестра по субъекту федерации;
  • орган власти субъекта федерации по имущественным отношениям;
  • орган власти субъекта федерации, утвердивший кадастровую стоимость.

Ориентировочный срок рассмотрения каждого дела от подачи заявления до получения решения суда в письменном виде в соответствии со сложившейся практикой  примерно 3-4 месяца. После вынесения решения по делу, вступления решения в законную силу, необходимо убедиться, что это решение получено кадастровой палатой и соответствующие изменения внесены в единый кадастр недвижимости. Результатом проделанной работы будет установление кадастровой стоимости земельного участка (или здания, сооружения) равной рыночной стоимости с 1 января того года, в котором подано заявление в суд.

4. Стоимость работ по подготовке заявления, судебному представительству — от 20% до 50% от годовой экономии по земельному налогу или налогу на имущество за одно дело, аванс 50%, остальное в течение 5 дней со дня вынесения решения суда (резолютивная часть).

Государственная пошлина, расходы на оценку, экспертизу, печать приложений и изготовление копий по числу сторон оплачиваются заказчиком отдельно. Следует отметить, что предлагаемая процедура изменения кадастровой стоимости не влияет на оценку рыночной стоимости объектов, которая определяется для залога, купли-продажи имущества. В отчетах об оценке обязательно указывается цель проведения оценки, кроме того, для изменения кадастровой стоимости оценка производится на дату определения кадастровой стоимости органом власти.

 Судебные решения по делам можно посмотреть в примерах работ